Een kwestie van bewijs

Bij discussie over huurschade ligt de bewijslast in de eerste plaats bij de verhuurder. Hij moet kunnen aantonen dat de schade er bij het einde van de huur wél was en dat jij daarvoor aansprakelijk bent. In de praktijk is een goede plaatsbeschrijving daarbij vaak doorslaggevend. Die beschrijft hoe de woning eruitzag bij de start van de huur en maakt het mogelijk om die toestand te vergelijken met de staat van het pand bij vertrek. Is er geen gedetailleerde plaatsbeschrijving, dan wordt in principe aangenomen dat de woning werd teruggegeven in dezelfde staat als waarin je ze hebt ontvangen, tenzij de verhuurder de schade toch nog op een andere manier kan bewijzen.

Belangrijk om te weten: niet elke beschadiging is automatisch huurschade. Normale slijtage, ouderdom of schade door overmacht valt niet zomaar ten laste van de huurder. Alleen schade die echt aan foutief gebruik, nalatigheid of gebrekkig onderhoud door de huurder te wijten is, kan worden verhaald. Dat onderscheid is belangrijk, want daarover ontstaan in de praktijk vaak discussies.

Probeer eerst onderling een akkoord te vinden

Is er effectief schade vastgesteld, dan is het meestal het eenvoudigst om eerst samen tot een regeling te komen. Huurder en verhuurder kunnen bijvoorbeeld afspreken welk bedrag redelijk is en welk deel van de huurwaarborg daarvoor gebruikt mag worden. Maak daar altijd een duidelijke schriftelijke afspraak van, zodat achteraf geen discussie ontstaat over wat precies werd overeengekomen. Een schriftelijk akkoord geeft voor beide partijen veel meer duidelijkheid en voorkomt nodeloze misverstanden.

Daarbij is nog iets belangrijk: de huurwaarborg hoort normaal op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder te staan. De verhuurder mag dat geld dus niet zomaar op zijn eigen rekening houden. De vrijgave van de waarborg gebeurt in principe pas wanneer beide partijen akkoord gaan, of wanneer de vrederechter daarover beslist.

Raak je er niet uit, dan kan de vrederechter tussenkomen

Lukt het niet om samen tot een oplossing te komen, dan is een ingebrekestelling per aangetekende brief vaak een logische eerste stap. Daarmee vraag je de andere partij formeel om haar verplichtingen na te komen of om de waarborg correct vrij te geven. Helpt dat niet, dan kan je gratis een verzoeningsprocedure vragen bij de vrederechter. Dat kan zelfs met een gewone brief of door langs te gaan bij de griffie. Tijdens zo’n verzoening probeert de rechter de partijen eerst tot een akkoord te brengen, zonder meteen een echt vonnis uit te spreken.

Komt er ook dan geen akkoord, dan blijft een gewone procedure bij de vrederechter mogelijk. Die zal dan oordelen wie gelijk heeft, of er werkelijk sprake is van huurschade, welk bedrag eventueel verschuldigd is en wat er met de huurwaarborg moet gebeuren. Zeker wanneer de schade wordt betwist, kan een schadebestek of een beoordeling door een expert daarbij een belangrijke rol spelen.

Als de huurwaarborg niet volstaat

De huurwaarborg is niet automatisch het maximumbedrag waarvoor je als huurder aansprakelijk kunt zijn. Is de bewezen schade hoger dan de waarborg, dan kan de verhuurder ook de terugbetaling van het extra bedrag vragen. Hij zal je daarvoor wel formeel in gebreke moeten stellen en kan, als er geen vrijwillige betaling volgt, een vordering instellen bij de vrederechter. De schade kan daarbij worden onderbouwd met een bestek of een schatting door een deskundige.